连续上涨了10年的上海甲级写字楼租金在整个楼市阴霾下也难以幸免“下跌”命运。“进入三季度以来，浦西的恒隆广场价格可以谈，浦东的环球金融中心也放低了入驻企业的门槛。”昨日，全球五大房地产顾问公司之一戴德梁行写字楼部董事沈洁用两个简单的例子向记者剖析了上海甲级写字楼的现状。  
        此前，同为全球五大房地产顾问公司的仲量联行发布三季度报告显示，上海甲级写字楼三季度租金整体下滑2.1%。其中，浦东写字楼第三季度租金下滑7.7%。  
        不过，记者在调查中发现，大部分写字楼项目并非直接调低租金，而是通过“暗降”的方式留住旧客户，招揽新客户。  
        浦东写字楼租金最高降10%以上  
        记者从仲量联行商业部中国区董事李凌处了解到，浦东个别写字楼租金跌幅甚至达到10%。  
        李凌告诉记者，租金下降的楼盘主要集中在小陆家嘴区域，这些项目的主要客户定位是金融业及专业服务类公司，包括：银行、基金公司、律师事务所、市场管理公司等。  
        他预计，一些即将竣工的项目也必然受到市场的影响，预售价格会做相应调整。  
        虽然全球经济的不景气对写字楼市场也有一定影响，但李凌认为导致租金下降的主要原因依旧是浦东写字楼供应量增加。  
        此外，他预计，第四季度写字楼成交量依旧会比较活跃，但是后市浦东租金进一步下跌已成定势。
            
        暗降的n种方式  
        “其实行业里的人都知道，虽然整体写字楼租金已经出现下调，但是，从个别项目来说，没有一个开发商会去承认租金的下调。也不会存在公开下调写字楼租金这种事。而目前的真实市场情况是，很多开发商通过暗降的方式招揽客户。”昨天，戴德梁行写字楼部董事沈洁在接受记者采访时表示。  
        沈洁进一步分析，写字楼通常不会直接明码降价，因为降低租金往往是开发商最后的选择，不论直接降价后客户是否买账，楼盘在买方心里的预期价值都会贬值。  
        记者在调查中发现，目前市场上，开发商的暗降方式有：延长免租期、提供增值服务、提高服务质量等，从而留住现有客户，同时以更高的质量及较低的门槛招揽新客户。  
        “任何楼盘都有可能暗降，每栋楼都能谈，在浦西恒隆都能谈。在这个阶段，空置率提高了，空置单元比以前更多了，供应在增加，需求各方面在萎缩，因此为了留住现有客户，会想出各种办法。所以，开发商不会选择直接降租，至少现在不会这样。”沈洁说。  
        环球金融中心门槛降低  
        上海环球金融中心官方报价为每天每平方米15—22元，当前入住率为40%，其高端定价的背后是顶级物业品质和优质服务的支撑。然而面临当前写字楼供过于求的市场现状，环球金融中心“生不逢时”。  
        记者在采访中了解到，环球金融中心在今年刚推出的时候，对入驻客户的要求很高。但是，随着市场的冷淡，环球金融中心也不得不放心身段，降低了对入驻企业的挑选标准。  
        仲量联行的李凌也表示：“虽然目前尚未听说环球金融中心的租金有任何变动，但是他们也会根据市场情况，作出相应的应对措施。”
               
        写字楼租金首次扭转10年增长趋势  
        上海甲级写字楼总量差多有六百多万平方米，但是与国际大都市相比，这个量还不够充足。从未来的供应来看，供需不是特别平衡，只有持续到2010年放量才会略微偏大。而今天租金下滑主要与当前的市场有关系。  
        在1997年2000年期间，在淮海路沿线，当时最低的状况只有每天每平方米0.25美元，十年间租金增加了数倍，总体来说都是一直上升的势态，而第三季度的租金下降首次扭转了沪写字楼10年的持续增长态势。  
        租金下降为周期性调整  
        面对当前全球经济的不景气，很多外企停止在中国投资或缩小了包围圈，这与需求是直接挂钩的，而只要跟外资有关系的公司，他们的需求量都在做微调，延长了租赁周期，资金流动变缓。再加上当前市场的集中放量，出现这种情况属于正常。沈女士声称当前市场进入“观望期”，属于周期性调整，不能完全称之为“拐点”。  
        华商时代商业广场营销部经理钟华在接受记者采访时也表示：“经济发展是有周期的，像楼市从2000年开始到2006年，整个楼市一片飘红，没有什么任何的影响，我觉得本身不正常的，在一定的幅度下，有周期的调整，我觉得是合理的。写字楼市场也是这样。”  
        后市：写字楼租金“暗降”持续  
        这种观望气氛将持续多久？记者在采访时了解到，一方面明年的供应量相对较少，需要释放一部分存量。而另一方面，不论是外资及内资的刚性需求已经存在，因此虽然明年第一季度的租金还将平稳下降，但是不会出现较大降幅。  
        而且写字楼的“明降”促销是个别急切需要资金周转的开发商所采取的下下之策，目前这个时间尚未到来，而且当前市场上甲级写字楼的持有者大多是还是比较有实力的。钟先生也表示，无论是经济周期的结构性调整还是观望阶段都将持续比较长的时间。

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